Управление домом. Кто и как заключает договор

Сыктывкарцы направили в «Панораму столицы» вопросы по теме заключения, изменения и расторжения договоров управления жилфондом. Редакция обратилась за разъяснениями к руководителю центра «ЖКХ Контроль» в Коми Дарье Шучалиной, возглавляющей также постоянную рабочую группу по вопросам ЖКХ в Общественной палате Коми.

— Как правильно жильцам принимать решение о заключении договора управления нашим домом с компанией?
— У нас в городе возникают время от времени прецеденты, когда собственники, выбрав компанию для управления домом, на общее собрание этот вопрос не выносили и, следовательно, не утверждали договор с «управляйкой». Настоятельно рекомендую сыктывкарцам учиться не на своих, а на чужих ошибках. Вопрос продления полномочий управляющей компании либо выбор новой, равно как и решение отказаться от любой УК вовсе и создать в доме ТСЖ, обязательно должен решаться на общем собрании собственников.

— Могут ли сами жильцы решать, вносить ли изменения в договор управления домом?
— Да. Общее собрание собственников утверждает как заключение договора управления, так и внесение в него изменений. В законодательстве установлены: порядок заключения договора управления многоквартирным домом, его форма и существенные условия.
Так, согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса, договор управления многоквартирным домом заключается с организацией, которой предоставлена лицензия на такую деятельность. Документ должен быть в письменной форме или электронной, если он заключён с использованием ГИС ЖКХ. Он оформляется с каждым собственником помещения в доме на условиях, утверждённых на общем собрании.
Кроме того, в договоре управления многоквартирным домом, согласно ч. 3 ст. 162 того же кодекса, должен быть указан ряд сведений. В их числе состав общего имущества и адрес дома; перечень работ и услуг по управлению, по содержанию и ремонту общего имущества в доме и порядок изменения такого перечня. А также список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги. Помимо этого, порядок внесения такой платы; алгоритм контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

— Какой формат сбора жильцов является органом управления многоквартирным домом?
— Общее собрание собственников. На нём собственники обсуждают вопросы повестки дня и принимают по ним решения, в том числе по заключению договора управления (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса).
В соответствии с чч. 8.1, 8.2 ст. 162 этого документа собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.

— Можем ли мы как владельцы жилплощади оспорить в суде договор управления домом?
— Если вам стало известно о нарушениях в порядке утверждения договора управления и его заключения, то вы можете оспорить такой договор в судебном порядке и добиться его признания недействительным. Изменить договор собственники могут, утвердив новую редакцию на общем собрании.
«Управляйка» не вправе в одностороннем порядке без решения суда изменять условия договора. Это нарушает права собственников помещений.
А вот требования органа госжилнадзора изменить условия договора управления нарушают нормы законодательства, если данный документ не оспорен в суде и не признан недействительным, как и протокол собрания, на котором собственники выбрали истца в качестве управляющей домом организации.
Заключая договор, собственники помещений и компания действуют по своей воле и в своих интересах. Если условия договора не противоречат действующему законодательству, то разрешение возникающих спорных вопросов невозможно путём применения административных мер.
Если же компания или жильцы по своей инициативе хотят изменить условия договора или расторгнуть его, то они должны вынести соответствующие вопросы на общее собрание собственников. Лишь этот орган и суд правомочны решать, подлежит ли корректировке заключенный договор управления, и каким образом. У госжилинспекции такого права нет.

Дарья ШУЧАЛИНА